公积金有望推行证券化

www.byfang.cn 时间:2015-12-13 12:40 来源:宝应房产网 点击: | 

    宝应房产网 上海住房公积金资产证券化之路,近日正式破冰。

发行总额高达69.6亿元的公积金证券化产品由上海市公积金管理中心发起,上海国际信托作为受托和服务机构参与了此次证券化的设计工作,浦发银行为主要承销商。

据招商证券披露的信息,此次上海公积金证券化产品分为两种,发行规模分别为19.4亿元和50.23亿元,均包括优先级资产支持证券和次级资产支持证券。

上海国际信托方面告诉记者,上海首次试水的产品只面对机构投资者,尚未对个人投资者开放。“购买该产品需要有上海清算交易所的账户才行,购买者主要是银行间金融机构和保险公司。由于是首次尝试公积金证券化,所以只面对机构投资者,暂时还没有对个人投资者开放。”上海国际信托方面说。

记者了解到,上述产品的期限分七年和一年半两种,50.23亿元规模的产品期限约七年,预期回报约在7%-8%左右;19.4亿元规模的产品期限在一年半至两年,预期回报在3%左右。

上海国际信托表示,与同期投资理财产品相比,沪公积金ABS的预期收益率可能略低,但产品的安全性很高。“这次试点对标的经过了公积金中心和我们的严格挑选,还款能力基本没有问题,产品安全等级是比较高的。”上述人士说。

首次试水之后,上海是否会进一步扩大公积金证券化的规模,进而面对普通投资者。对此上海国际信托称,目前还没有掌握更多的信息,还是要看一下试水的效果和市场反映如何,为证券化积累更多的经验。

虽然上海住房公积金ABS的规模创下了国内新高,但并非国内第一个试水的城市,包括武汉、常州、盐城、湖州四个城市,今年先后在住房公积金证券化领域进行了首次尝试。

今年3月,武汉市在上海陆家嘴金融交易所将部分公积金、个人住房资产收益权进行证券化,募资3.55亿元。7月,江苏省盐城市将进行筛选后打包的个人住房公积金委托债权的财产性收益权,交由兴业国际信托,并设立“兴业信托·广厦1号财产权信托”。该信托计划的规模为4.27亿元,这其中2亿元的优先级产品由中国邮储银行认购。湖州也在7月底以私募方式,发行了2亿元的证券化产品,成为浙江省第一个试水住房公积金住房贷款证券化的城市。

常州也进行了类似的尝试。8月,江苏省常州市住房公积金证券化产品在上交所挂牌交易。这款名为“平安汇通公积金1号专项资产管理计划”的证券化产品总规模为6.19亿元,期限只有半年。常州住房公积金管理工作中心为上述产品原始的权益人,平安大华汇通财富为计划管理人。

或释放2000亿资金

个人住房公积金的证券化,有望呈星火燎原之势在全国扩张。

7月成功试水证券化之后,湖州正考虑进一步扩大规模。据了解,湖州市公积金管理中心将准备以公募方式发行住房公积金证券化产品,通过扩大融资规模来解决湖州市本级和下辖三个县的住房公积金排队问题。

“像湖州这样,希望通过证券化来提高公积金使用效率的城市不在少数。上海、深圳等城市,也曾出现过公积金余额不多的情况,一些城市在房地产上升期都可能出现不太够用的情况。将公积金证券化,其实是通过市场化手段,适量置换出一部分公积金额度。”一位不愿具名的分析师说。

为何各地对住房公积金证券化都跃跃欲试,对此分析人士告诉记者,今年各地先后出台个人提高公积金可贷款金额的政策,使公积金可使用余额下降。

根据住建部披露的数据,今年前3个季度,全国新发放个人住房公积金房贷就高达7585亿元,这个数额比去年全年的发放额还多出了991亿元。与此同时,个人住房公积金的贷款率从68.9%提高到76.1%;而公积金账户的结余资金也从1.1万亿元,减少到9600亿元。

“经济增长速度的下滑,以及地方债的压力,令很多地方政府对房地产的依赖出现不同程度的加强。为了增强楼市购买力,需要公积金提供更多的贷款支持。”克而瑞信息集团董事长丁祖昱表示。

穆迪副总裁诸蜀宁指出,中国GDP增长与地方政府的收入增长之间,一直存在着密切相关。当前影响到经济增长的一个负面因素,是复杂的地方政府负债所带来的不确定性。“中国经济放缓将抑制地方政府土地的收入,而这项收入占到地方政府总收入增长近一成的比例。”诸蜀宁说。

住房公积金证券化的推广,在政策方面也有望得到中央层面的认可。

近期国务院法制办公布的《住房公积金管理条例(修订送审稿)》显示,为增强资金流动性,住房公积金管理中心经相关部门批准,可以按申请发行住房公积金支持证券,或通过贴息等方式融资。

正在送审的公积金管理办法显示,为了保证公积金的保值增值,公积金在未来甚至可以购买地方政府债券等固定收益产品。在保证住房公积金提取和贷款的前提下,公积金管理中心可以购买地方政府债券、政策性金融债等高信用等级的固定收益类产品。

丁祖昱认为,住房公积金证券化在国内全面推开,未必能达到一些人所认为的万亿元的规模,但仍可能会向市场注入约2000亿-3000亿元的流动性。

分析人士告诉记者,对于通过住房公积金信贷资产证券置换出信贷额度,政策方向上基本没有异议。接下来将要探索的是,如何实现资产证券化等相关的问题。

  
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